2) 3단계 조기시행;
하지만 내년 7월부터는 비지정지역의 주택담보대출도 만만치 않다.
3단계인 22.7월부터는 완전 폐지.
참고로 내년에는 갱신권이 만기되는 전세 물건이 많아질 텐데 이렇게 되면 당연히 반전세나 월세 매물이 늘어날 수밖에 없다.
이유 : DSR 규제 월세 공급 줄고 월세 수요는 늘어나는 부작용…(울음)
주택담보대출처럼 신용대출도 분할상환을 유도하는 시대다…
즉 신대도 원리금 균등상환을 고려해 자금계획을 세워야 한다.
하지만 신용대출 분할상환을 신청할 때 인센티브가 있다.
DSR 계산시 한도증가 별도거치기간없음 분기별 또는 월별 균등분할상환대출(최장10년) 구조분할상환금액이 총대출액의 40%이상
이런 점을 참고해 내년 1월 은행으로 달려가면 된다.
그럼에도 이번에는 기존 대출에 대한 소급적용은 하지 않는다고 한다.
신규 대출에 한해 규제 방식 적용.
하지만 어차피 기존 대출이 1억 이상 있는 사람의 경우는 추가 대출을 받을 수 없다.
현상 유지에 만족해야 한다.
올해가 얼마 남지 않았지만 일단 올해까지는 전세대출 규제에 대한 걱정은 한시름 놓으셔도 될 것 같다.
하지만 내년부터는 대선 시점과 함께 상환능력에 따라 대출규제를 차등 적용할 가능성이 높으니 이 점을 참고하기 바란다.
●대출 규제로 보는 내년 전망
대출 규제로 인한 심리 위축으로 하반기 임대. 매매시장 모두 거래가 활발하지는 않지만 그렇다고 이런 현상이 단순히 하락 조짐으로 보기는 어렵다.
이유는 이미 제 블로그를 보시는 분들은 아시겠지만 근본적인 문제인 ‘공급 부족’ 문제가 해결되지 않았기 때문입니다.
이런 현상은 내년에 더 심각해지면 심각해져 안정을 기대하기는 어려울 것이다.
대출규제+(전세) 매매 공급 부족+세금 중과 정책이 계속되는 이상 주택시장 안정화는 기대하기 어렵다.
내년에는 아마 매매가격은 물론 전세물건 품귀로 월세 가격 떡값이 예상된다.
그래서 지금이라도 임대료가 부담스럽지만 집은 사기 싫으면 따로 월세, 반전세에 대한 대비를 해놔야 할 것이다.
모든 대출에 차주별 DSR 규제 적용?
아니다.
전세자금대출, 중도금대출은 DSR 계산에서 제외된다.
따라서 DSR 규제 대상이라도 내년 1월 신규 전세대출이나 중도금 대출을 받을 수 있다.
위 표에 나와 있는 새희망홀씨, 사잇돌대출과 같은 정책적 필요에 의한 대출, 3백만원 이하 소액대출, 예금담보대출 등도 제외된다.
사실상 주택담보대출과 신용대출(마이너스통장은 한도금액 기준)이 규제 대상인 셈이다.
내년 1월부터는 카드론도 DSR 계산 대상에 포함된다.
중도금 대출에서 전환되는 잔금 대출은 DSR 계산에 포함되는가?
원칙적으로 포함된다.
분양주택에 입주할 때 중도금 대출에서 전환되는 잔금대출은 주택담보대출 성격을 갖고 있어 DSR 계산에 포함된다.
다만 금융당국은 분양 당시에는 포함되지 않았던 규제로 실수요자가 피해를 입지 않도록 입주자 모집 공고일이 올해 12월 31일까지인 경우 중도금 대출에서 전환된 신규 잔금 대출을 받아도 DSR 40% 한도를 적용하지 않는다.
총 대출액이 이미 2억원을 넘는다.
내년부터 회수되나?
회수되지 않는다.
DSR 규제 적용 대상은 ‘신규 대출자’로 이미 대출을 가지고 있거나 기존 계약을 만기 연장(갱신)할 때는 소급 적용되지 않는다.
다만 내년 1월 이후 추가 대출을 신청하면 기존 대출까지 합쳐 DSR 계산에 포함되기 때문에 DSR 40%를 초과할 경우 대출을 받을 수 없다.
신용대출을 분할상환 방식으로 받으면 DSR 계산 시 한도가 늘어나는가.
한도가 늘어난다.
올해 7월부터 신용대출을 받을 때 다음 3가지 조건을 충족하면 분할상환 인센티브를 받을 수 있다.
이렇게 되면 거치식 일시상환 신용대출 때 적용하는 5년(내년 1월부터)이 아닌 실제 만기(최장 10년)를 적용해 대출 취급 가능 규모가 커지는 효과가 있다.
다만 실제로 매달 내는 원금이 생긴다는 점에 유의해야 한다.
전세대출도 DSR에는 포함되지 않지만 금액의 일부를 분할상환하는 상품을 은행이 판매하도록 금융당국이 유도할 방침이다.
1주택자 비대면 전세대출 가능한가요?
케이뱅크에서만 가능하다.
금융당국이 ‘실수요자 중심 전세대출’을 강조하고 시중은행들이 유주택자 전세대출을 은행 영업점에서만 취급하기로 합의했다.
실수요자인지 여부를 좀 더 꼼꼼히 살펴보기 위해서다.
하지만 인터넷전문은행인 케이뱅크는 영업점이 없다는 어려움을 호소하며 예외를 인정받았다.
다만 같은 인터넷전문은행인 카카오뱅크는 1주택자의 비대면 전세대출을 중단했다.
새 전세로 이사해도 전세보증금 증액만큼 대출이 가능한가.
아니다.
‘전세보증금 증액만큼 대출’의 의미는 원래 자금이 있어 대출 없이 전세 계약을 맺더라도 갱신할 때 기존 자금을 다른 곳에 활용하고자 전세대출을 받는 경우를 막기 위해서다.
즉 전세주택이 그대로인 경우 연장계약을 한 경우에만 적용된다.
따라서 전세주택을 갈아타는 경우에는 신혼집 전세자금대출 취급 한도 전체 내에서 대출이 가능하다.
내년에 주택담보대출을 받으려고 한다.
어떻게 해야 되지?
주택담보대출이 필요하다면 매월 초 은행 지점을 직접 방문해 접수하는 것이 좋다.
국민은행과 우리은행의 경우 월초에 월별·지점별 한도가 나오기 때문이다.
본부에서 매일 모니터링하면서 지점별 한도를 조정하고 있기 때문에 한도가 소진되더라도 한 달간 접수가 불가능한 것은 아니지만 순서가 늦어질 수 있다.
하나은행은 14여개 영업본부별로 한도가 정해져 있고 신한은행은 아직 월별·지점별 한도관리를 하지 않아 필요한 즉시 지점에 가서 문의하는 것이 유리하다.
대출 한파는 언제까지?
적어도 내년 대선까지는 계속될 전망이다.
고승범 금융위원장은 내년에도 가계대출 총량 규제를 지속하겠다고 밝혔다.
‘실수요’ 중심의 전세대출은 내년부터는 다시 은행권 가계대출 총량관리에 포함되며 주택담보대출과 신용대출은 은행에 따라 영업점별·월별 한도 체제가 유지될 것으로 보인다.
은행들이 분기별 대출 공급 계획을 짜 ‘중단 없는 대출’이 이뤄지도록 하겠다는 게 금융당국 목표지만 결국 전면 중단은 아닐 뿐 분기별 중단은 일어날 수 있다는 지적도 나온다.