현재 전세로 거주하고 계신다면 계약 만기일이 다가올수록 이사를 해야 할지 아니면 전세 계약 기간 연장을 해야 할지 많은 고민을 하실 것 같습니다.
특히 올해 기준금리 인상으로 인해 전세에서 월세로 갈아타는 분들이 많이 있는데, 마음에 드는 위치와 집에 전세로 오랫동안 거주하신 분들은 계속 살고 싶다는 마음으로 전세 연장에 대해 알아보고 있을 것 같습니다.
그래서 오늘은 전세 계약을 연장하는 방법에 대해 준비해봤습니다.
1.묵시적 갱신을 통한 계약연장
묵시적 갱신은 임차인과 임대인 사이에 암묵적으로 기존 계약에 동의하면서 자동으로 연장되는 것을 의미합니다.
둘 사이에 계약이 종료되는 날까지 서로 아무런 의사표시가 없으면 2년 더 거주하는 것에 동의한다는 것입니다.
좀 더 자세히 설명하자면 계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전 사이의 기간에 임대인과 임차인 모두 계약 해지에 대한 의사를 밝히지 않으면 보증금 인상이나 종료에 다른 의견이 없는 것으로 간주해 자동으로 계약 갱신이 이뤄지는 것을 의미합니다.
이때에는 보증금 금액 및 세부 사항에 대해 달라진 것이 없기 때문에 굳이 다시 전세계약 문서를 작성할 필요도 없고 부동산 중개수수료도 발생하지 않습니다.
2.계약갱신청구권에 의한 연장
또 다른 방법은 계약 갱신 청구권을 통해 전세 연장을 하는 방법입니다.
주택을 임대한 임대인의 2년 계약이 끝날 때 1회에 한해 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다.
그리고 임대차 3법에 따라 임대인은 정당한 이유 없이 계약갱신청구권을 거절할 수 없습니다.
따라서 임차인은 총 2+2년으로 최대 4년까지 주택에 거주할 수 있습니다.
다만 임대차 기간이 끝나기 6개월~1개월 전까지 임대인에게 계약 갱신을 요구해야 합니다.
그리고 계약갱신청구권은 1회에 한하여 사용할 수 있는 권리이므로 계약갱신청구권을 통해 4년간 거주한 경우 이후 추가로 전세계약을 연장할 때는 집주인과의 별도 합의를 통해 계약연장을 해야 합니다.
계약갱신청구권 행사가 불가능한 경우그러나 임대인에게 정당한 사유가 있으면 계약갱신청구권 행사가 불가능해질 수도 있습니다.
대표적인 정당한 사유란 임대인 및 직계존비속이 현재 거주하고 있는 집에 직접 들어와 살게 되는 경우를 말합니다.
이렇게 되면 임차인은 청구권을 행사할 수 없게 되고 전세계약도 종료됩니다.
따라서 임대인은 사전에 이러한 내용을 임차인에게 통지하고 준비할 시간을 주어야 합니다.
갱신요구 거절이 인정되는 사유(기타) 임차인이 임차료를 2회 연체임차인이 거짓으로 부정한 방법으로 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 파손임차인이 집주인의 동의 없이 전대하는 경우이외에도 갱신요구 거절이 되는 경우는 임차인이 임대인의 동의를 받지 않고 전대계약을 진행한 경우입니다.
(전세계약이란 임차인이 임차한 부동산에 대하여 자신이 임대인이 되어 다시 제3자에게 사용하도록 임대를 하는 경우를 말합니다.
) 3. 전세계약 연장 시 주의사항전세계약 연장 시 주의해야 할 사항이 몇 가지 있는데 첫째, 보증금 변동 시 반드시 계약서를 재작성해야 한다는 것입니다.
당연한 것 같지만 이를 생각하지 못하고 구두상으로만 변경하는 경우가 있기 때문에 보증금에 변동이 있을 경우 반드시 계약서를 새로 작성해야 한다는 것을 기억하시기 바랍니다.
또한 계약서를 새로 작성하는 경우에는 확정일을 다시 받아야 합니다.
둘째, 보증금에 변동이 있을 경우 임대차 3법에 따라 5%까지 증액할 수 있기 때문에 기존 보증금에서 얼마나 증가했는지 체크해봐야 합니다.
그리고 계약서를 다시 쓰기 전 등기부등본을 점검하는 것도 반드시 전세계약 연장 시 확인해야 할 사항입니다.
왜냐하면 집주인에게 처음 전세계약을 하기 전과 거주기간 사이에 근저당이나 가압류 등이 발생했다면 전세보증금을 돌려받지 못할 수도 있기 때문입니다.
이상 오늘은 전세계약의 연장 방법과 주의사항에 대해서 말씀드렸는데 정리하자면 전세계약을 연장하는 방법에는 크게 묵시적 갱신과 계약갱신청구권에 의한 방법이 있고 주의사항으로는 계약연장 시 보증금에 변동이 있을 때 계약서를 다시 써야 한다는 점, 그리고 이때 계약 전 등기부등본을 다시 점검해야 한다는 것입니다.
마치면서 전세계약 연장에 도움이 되었으면 좋겠습니다.
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